Viviendas de particulares: qué debes saber
La venta entre particulares es la transmisión directa entre propietario y comprador, sin agencia intermediaria. Es legal y muy habitual, y en ella el comprador debe asumir la comprobación documental con más rigor, porque nadie lo hará por él.
Claves antes de decidir
- Pide nota simple, referencia catastral, certificado energético y certificado de deuda de la comunidad.
- Deja por escrito en las arras qué ocurre si el vendedor no puede escriturar en plazo.
- Paga siempre por transferencia bancaria y con concepto identificativo de la operación.
- Revisa la titularidad: si hay varios propietarios, firman todos o hay poder notarial.
- Contrata un abogado o gestor para la revisión documental: su coste es pequeño frente al riesgo.
Precios orientativos por ciudad
| Ciudad | €/m² de referencia | 80 m² · bajo | 80 m² · medio | 80 m² · alto |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 4.200 € | 302.000 € | 336.000 € | 386.000 € |
| Barcelona | 3.800 € | 274.000 € | 304.000 € | 350.000 € |
| Valencia | 2.400 € | 173.000 € | 192.000 € | 221.000 € |
| Sevilla | 2.100 € | 151.000 € | 168.000 € | 193.000 € |
| Zaragoza | 1.800 € | 130.000 € | 144.000 € | 166.000 € |
| Málaga | 2.800 € | 202.000 € | 224.000 € | 258.000 € |
| Bilbao | 2.900 € | 209.000 € | 232.000 € | 267.000 € |
| Murcia | 1.400 € | 101.000 € | 112.000 € | 129.000 € |
| Alicante | 2.100 € | 151.000 € | 168.000 € | 193.000 € |
| Palma de Mallorca | 3.200 € | 230.000 € | 256.000 € | 294.000 € |
| Valladolid | 1.800 € | 130.000 € | 144.000 € | 166.000 € |
| Granada | 1.900 € | 137.000 € | 152.000 € | 175.000 € |
| A Coruña | 2.000 € | 144.000 € | 160.000 € | 184.000 € |
| Santander | 2.200 € | 158.000 € | 176.000 € | 202.000 € |
| Las Palmas de Gran Canaria | 2.200 € | 158.000 € | 176.000 € | 202.000 € |
Datos de referencia elaborados a partir de los precios medios por metro cuadrado que maneja Pisova. Sirven para comparar zonas, no para fijar el precio de una operación concreta: dentro de una misma ciudad hay diferencias de más del 50% entre barrios.
Preguntas frecuentes
¿Ahorro realmente la comisión de la agencia?
En la mayoría de ventas de particulares no hay comisión de venta, así que el precio suele ser más ajustado. El ahorro real depende de la negociación: parte de ese margen se traslada al precio y parte se queda el vendedor.
¿Qué pasa si el vendedor tiene una hipoteca pendiente?
Es lo habitual. En la escritura se cancela la hipoteca con cargo al precio y el banco emite el certificado de deuda y la carta de pago. Conviene que la gestión se haga el mismo día y con la intervención del notario.
¿Cómo me protegen las arras?
Las arras penitenciales permiten al comprador desistir perdiéndolas y al vendedor desistir devolviéndolas duplicadas. Deja claro por escrito el importe, el plazo hasta escritura y las condiciones que deben cumplirse.
¿Puedo pedir una hipoteca comprando a un particular?
Sí, la hipoteca depende del inmueble, no del vendedor. Ten preparados ahorros, nóminas y el contrato privado, porque el banco pedirá esa documentación para la tasación y el estudio.
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